中古住宅購入リフォーム

新築よりも手頃な価格で、理想の住まいづくりを

• 新築よりも手頃な価格で、理想の住まいづくりができる
• 住みたい場所が選べて、選択肢が広がる

そんなメリットから、中古の一戸建てやマンションを購入して、リフォームされる方が増えています。
中古住宅を購入して自分らしくリフォーム＆リノベーションを行いましょう

中古住宅購入リフォームのメリット

1. 価格：同じ広さなら新築より３～４割程度安く済む！
2. プラン：自分好みのリフォーム＆リノベーションで、オリジナルな住まいが手に入る！
3. 立地：希望エリアで見つかる可能性大！
4. 選択肢：中古住宅は物件豊富。たくさんの候補の中から選ぶことができる！
5. 情報：管理状態や経年変化などの建物状況から周辺環境まで、現物を確認できる！

一方、以下のような注意点もあります。

• 躯体や柱などの老朽化が激しい場合、新築よりも費用が高くなることがある
• 構造や間取りを大きく変更することが難しい場合がある
• 建築基準法の規定により、リフォームがしにくいことがある
• 新築と比べて、税金面等での優遇が少ない
• 隠ぺいされている配管などの欠陥のチェックが難しい

中古住宅購入リフォームのポイント

リフォーム費用まで含めた資金計画をしっかり立てる！

家族のしっかりしたライフプランを描くことが大切です。購入後にリフォームを計画して新たに借り入れをすると、月々の予定支払い額がオーバーして生活に支障をきたすケースも考えられます。リフォーム計画まで含めた資金計画をしっかり立てましょう。

10～20年先を考えてリフォームを計画する！

長期間リフォームしなくてもいいように、購入時に10～20年先を考えてリフォームすることをおすすめします。何年か後の長期の修繕費も不要になりますし、住まいながら工事をするストレスも軽減できます。

住宅診断をプロに依頼する！

構造体や基礎、水まわり、外壁、雨漏りについて、そのすべてを建築知識のない方が判断するのは困難です。また、不動産会社も構造の細かい情報までは提示してくれないことがあります。住宅診断は、建物のプロに依頼することが重要です。

リフォーム済物件より、自分でリフォームする方がお得で安心！

リフォーム済み物件は“安くてきれいで手間いらず”というメリットを感じますが、その反対に“ボロ隠し”という事もあります。また通常、リフォーム価格は売買価格にオンされていますので、自分でリフォームする方がお得で安心です。

中古住宅を選ぶポイント

中古住宅を購入し、リフォームして住むためには、リフォームしやすい中古住宅を選ぶことが第一のポイントになりますが、確認をしておいた方がいいポイントがありますのでご紹介します。

築年数の確認

できれば2000年以降が望ましいのですが、できるだけ、1981年以降に建てられた中古物件を探してみましょう。
なぜなら、1981年は建築基準法の「新耐震設計基準」が施行された年で、これ以降に建てられた建築物は一定の耐震基準に沿って建てられており、阪神大震災の際にもこの基準の差がはっきりと出たからです。

工法の確認

リフォームのしやすさに直接影響するのは、工法です。
戸建て住宅の工法には、以下のようなものがあり、リフォームのしやすさに差が出ます。

• 木造軸組工法（在来工法）：比較的自由にリフォームすることが可能
• 鉄骨系プレハブ工法：間取りの変更など自由度は高い
• 木質系・コンクリート系プレハブ工法：間取りの変更は比較的難しい
• 2×4（ツーバイフォー）工法：間取りの変更は難しいが、内外装のリフォームは可能

設備機器の状態の確認

中古住宅は、程度の差はありますが、老朽化が進んでいたり汚れていたりするものです。ただ、住宅設備はクリーニングをかけると問題なく使用できるものもあります。すべてを取り替えてしまうと、結局新築を購入するのと変わらないくらいの費用がかかってしまうため、使えるものは有効活用して賢いリフォームを計画しましょう。

建物履歴の確認

新築当時の関連資料の有無や建物の履歴を確認するのも、中古住宅選びの大事なステップです。
確認しておきたいのは、主に「設計図書」「施工中の記録」「検査済証」「補修履歴」の４点です。
これらの書類や記録は、建物を選定するうえで重要な資料です。

1. 設計図書：「平面図」「立面図」「伏図」などの図面一式を指します。
2. 施工中記録：その名のとおり施工中の記録のことです。あわせて現場写真なども閲覧できるとさらに有効です。
3. 検査済証：建築物と敷地が建築基準関連規定に適合していることを証明する書類です。
4. 補修履歴：保守・点検がきちん行われたことを示す記録で、いつ、どこを修理・リフォームしたかがわかります。

上記書類が完璧にそろっていれば言うことなしですが、現実的には販売図面だけしか残っていなかったり、検査済証が交付されていないといったこともあります。
上記書類の有無を確認しましょう。

さらには、中古住宅の中には、設備がすでにリフォーム済みというケースもあります。
そのような物件を購入してリフォーム費用を下げるという手が考えられそうですが、実はリフォームされた部分が中古物件の売買価格に上乗せされていることが多くあります。

むしろ、内装や設備の老朽化が進んでいる物件を購入して、後からリフォームした方が、トータルの費用が安く抑えられ、自分たちの好みが反映できたりしますので、リフォーム済み物件が良いとは限りません。
建物の履歴もしっかり確認しましょう。

構造躯体の確認

建物をチェックするにあたり、見た目や表面のきれいさはあまり重要ではありません。
それよりも、骨組みや屋根など、躯体（くたい）と呼ばれる部分を入念にチェックしなければなりません。
中古住宅の場合、まだ居住中の場合も多いかと思いますが、可能な限りしっかりと建物を見せてもらってチェックしましょう。
厳密にチェックしたいという場合は、リフォーム会社などの専門家に依頼すると良いでしょう。
住宅診断を行ってくれる会社もあります。
これらは一般的に有料ですが、後悔しない中古住宅選びをするうえで有意義な出費であるともいえます。

法令上の制限の確認

建造物を建てる際には、建築基準法などの法律が適用されます。
当然ながら、リフォームの際にも例外なく適用されます。
建築基準法とは、建物の安全性や居住性の維持、および環境保持を目的とした法律です。
その内容は大きく２つに分かれており、集団規定と呼ばれるどの建物にも適用される制限と、単体規定と呼ばれる個々の建物への制限となっています。
そのほかにも、地域やその敷地ごとに法律や条例が制定されています。
建物が建ったあとでも、法改正などにより当時の制限から変更がある場合がありますので、よく確認しておきましょう。主な制限は以下のとおりです。

建ぺい率・容積率の制限

建ぺい率とは、敷地面積に対する建築面積の割合を指します。
一方、容積率は、住宅の延床面積の敷地面積に対する割合のことです。
リフォームで増改築を行う場合、自分の地域はどれぐらいの建ぺい率・容積率なのかを確認して計画する必要があります。

用途地域・斜線制限による制限

用途地域は、大きく分けると住居系・商業系・工業系の３つに、細かくは１２種類に分けられます。
斜線制限とは、隣地や道路の日照・通風・採光を確保するための高さ制限です。
これは基本的に業者がその土地に合わせてチェックをし、必要に応じて建築確認申請などを行いますので詳細まで把握しておく必要はありませんが、念のためこういった制限があるということを知っておきましょう。

道路幅員制限（セットバック）

敷地が接している道路の幅が４メートル未満の場合、道路との境界線を道路の中心線から２メートルの位置まで下げなければなりません。
これをセットバックと呼びます。
セットバックされた部分は道路とみなされるため、建物などを建てることはできません。
また建ぺい率や容積率の計算に含むこともできません。

防火地域・準防火地域

防火地域または準防火地域では、木造住宅を建てることもできますが、国土交通大臣が定めた構造に順ずる必要があります。
屋根や外壁、窓やドアを防火性のあるものにしなければならないなど、いくつかの制限がありますので注意しましょう。

このほかにも、「北側斜線制限」「道路斜線制限」など、さまざまな法律的な制限がありますので、不動産会社やリフォーム会社によく相談して、確認をしておきましょう。

マンションの場合は管理規約の確認

マンションの管理規約には、共同生活を行うにあたってのさまざまな決め事やリフォームの制限などが明文化されているので、しっかりと確認しておきましょう。

リフォームができるのは専有部分

マンションには、専有部分と呼ばれる個人のスペースと、共用部分と呼ばれる住人共用の部分があります。このうちリフォームができるのは、専有部分と呼ばれる範囲です。
どこまでが専有部分にあたるかは、各マンションの管理規約に記載されています。
基本的に、マンションの共用部分である廊下や玄関ポーチ、バルコニーのコンクリートを取り壊すようなリフォームはできませんし、専有部分であっても、壁や梁などの構造躯体部分に穴を開けたりすることはできません。

マンション全体の管理が行き届いているか?

見逃しがちな部分ですが、マンション全体の管理が行き届いているかどうかは、マンションの価値を左右する大きなポイントです。
主にエントランスや集合ポスト、ごみ置き場、自転車置き場などが清潔に保たれているかを確認しましょう。

ハウジングプラザは中古住宅購入に詳しい専門家が対応

初めて中古住宅を購入する場合は、勝手がよくわからず、不安が大きいもの。
ハウジングプラザは、以上のような中古住宅選びのポイント、注意点、法律的な制限等について詳しい専門家が対応します。
もちろん、資金計画や住宅ローン減税などのご相談にも応じます。
ハウジングプラザはお気に入りの住まい探しからリフォーム・リノベーションまでトータルでお手伝いします。
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